La limite de propriété avant la pose d'une clôture

Bornage amiable

Le bornage amiable réunit les propriétaires de deux fonds contigus et un géomètre-expert, seul professionnel habilité à fixer une limite de propriété. Le géomètre rassemble les titres, les plans de lotissement, les procès-verbaux de bornage antérieurs et les documents d'arpentage, puis il se rend sur place pour reconstituer la limite et implanter les bornes en présence des parties. L'opération se termine par un procès-verbal signé, qui vaut contrat entre les voisins et s'impose à leurs ayants droit : un acquéreur ultérieur ne peut pas le remettre en cause. C'est le seul point de départ sûr pour une clôture dont les poteaux doivent tomber à quelques centimètres de la séparation.

Bornage judiciaire

Le refus d'un voisin de participer au bornage ouvre l'action en bornage devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Cette action n'est soumise à aucun délai de prescription et peut donc être engagée des années après l'achat. Le juge désigne un expert, le plus souvent un géomètre-expert, dont le rapport sert de base au jugement, et les frais sont en principe partagés entre les propriétaires puisque le bornage profite aux deux fonds. Il faut compter plusieurs mois, parfois plus d'un an avec l'expertise. Une clôture posée pendant la procédure est à risque : si la limite retenue par le jugement ne correspond pas à son implantation, elle devra être déplacée aux frais de celui qui l'a montée.

Valeur du plan cadastral

Le plan cadastral est un document fiscal, destiné à l'assiette de la taxe foncière, et non un document de délimitation. Sa précision graphique se compte en mètres sur certaines feuilles anciennes, et son trait ne traduit pas l'état réel des droits. La jurisprudence est constante sur ce point : un plan cadastral ne prouve pas une limite. Les signes matériels ne valent pas davantage par eux-mêmes, qu'il s'agisse d'une clôture déjà en place, d'une haie, d'un fossé ou d'un alignement d'arbres, même maintenus depuis plusieurs décennies. Seule la prescription acquisitive, trente ans de possession paisible, publique et non équivoque, peut déplacer une limite, et elle se fait constater en justice, jamais en posant une clôture un peu plus loin.

Clôture sur la limite ou en retrait

La position de l'ouvrage par rapport à la séparation commande tout son régime juridique. Posée exactement sur la limite, une clôture est présumée mitoyenne : entretien et dépenses se partagent, aucun des deux voisins ne peut la modifier ni y fixer quelque chose sans l'accord de l'autre, et sa surélévation suppose une entente écrite. Posée entièrement en retrait, sur le seul terrain de celui qui l'a financée, elle reste sa propriété exclusive et il en dispose dans les limites du règlement d'urbanisme. Quelques centimètres de retrait suffisent juridiquement, mais ils créent une bande de terrain inaccessible depuis l'une des deux parcelles, qui finit par se couvrir de ronces. Le choix se décide avant la commande, car un poteau de clôture PVC scellé dans un plot de 35 centimètres de côté réclame la place correspondante, mesurée depuis l'axe retenu.

Coût et déroulé

Un bornage amiable portant sur deux parcelles de lotissement se facture couramment de quelques centaines d'euros à un peu plus de mille, selon le nombre de points à implanter, l'ancienneté des titres et le volume de recherches d'archives. Le délai courant va de quelques semaines à deux ou trois mois entre la commande et la signature du procès-verbal, la contrainte venant surtout de la disponibilité des voisins pour la réunion sur le terrain. Les bornes posées bénéficient d'une protection pénale : les déplacer ou les détruire constitue un délit. Relever leurs coordonnées et les photographier avant le début du chantier évite de devoir refaire l'opération si un engin de terrassement en arrache une.