Les règles de clôture propres aux lotissements

Règlement de lotissement

Le règlement de lotissement est une pièce du permis d'aménager, approuvée par la commune en même temps que le découpage des lots. Il descend souvent dans un détail que le plan local d'urbanisme n'atteint pas : hauteur exacte des clôtures sur rue et en limite de fond, nature du soubassement, pourcentage d'ajours autorisé, teintes retenues dans un nuancier, interdiction des lames occultantes rapportées sur grillage. Un tel règlement s'applique de plein droit pendant les dix premières années suivant l'autorisation de lotir, puis cesse de produire effet si les colotis n'ont pas demandé son maintien. Après cette période, les prescriptions du document d'urbanisme communal reprennent seules la main, ce qui explique les écarts d'aspect visibles entre les premières et les dernières maisons d'un même lotissement.

Cahier des charges

Le cahier des charges du lotissement ne se confond pas avec le règlement : c'est un document de nature contractuelle, signé entre l'aménageur et les acquéreurs, et reproduit dans les actes de vente. Sa valeur ne dépend d'aucune approbation administrative et il n'est pas limité dans le temps, ce qui le rend redoutable : une clause de clôture contenue dans un cahier des charges de 1978 reste invocable par n'importe quel coloti. Les deux documents peuvent par ailleurs se contredire, le règlement autorisant par exemple une clôture pleine que le cahier des charges proscrit. Dans ce cas, chacun garde sa force dans son ordre : la mairie délivre l'autorisation au vu du règlement et du plan local, et le voisin reste libre d'agir au civil sur le fondement du contrat.

Association syndicale des colotis

Beaucoup de lotissements sont dotés d'une association syndicale libre, qui gère les voies, les réseaux et les espaces communs et veille au respect du cahier des charges. Son accord n'a pas valeur d'autorisation d'urbanisme, mais une association active contrôle les projets de clôture et saisit le juge en cas d'écart manifeste. Présenter le projet par écrit, avec la référence commerciale exacte des profilés, la teinte et la hauteur finie, permet de faire constater la conformité avant la commande du matériel. Lorsque la clôture longe une voie restée propriété de l'association, c'est aussi elle qui donne ou refuse l'accès nécessaire à la pose, et non la commune.

Autorisation d'urbanisme

La déclaration préalable est exigée dans tous les lotissements dont la commune a délibéré en ce sens, et cette délibération est fréquente dans les secteurs pavillonnaires récents. Le dossier se compose du formulaire, d'un plan de situation, d'un plan de masse où figure l'implantation de la clôture, et d'un document graphique précisant la hauteur, le matériau et la couleur. Le délai d'instruction est d'un mois, porté à deux mois lorsque l'architecte des bâtiments de France doit être consulté. L'absence de réponse dans le délai vaut accord tacite, mais le certificat de non-opposition se demande à la mairie : c'est la pièce que réclame l'acquéreur à la revente, et sans elle une clôture non déclarée bloque un compromis.

Clôture non conforme

Une clôture PVC montée sans déclaration ou en infraction au règlement expose à plusieurs suites. L'autorité compétente peut dresser un procès-verbal d'infraction et mettre en demeure de régulariser, avec une astreinte journalière, et le délai de prescription de l'action pénale se compte depuis l'achèvement des travaux. Au civil, un coloti qui invoque le cahier des charges obtient le plus souvent la dépose, les tribunaux admettant difficilement les dommages et intérêts comme substitut à la remise en état. Le coût réel d'une erreur dépasse largement le prix du matériau, puisqu'il faut démonter les lames, arracher les plots de béton et remonter l'ouvrage conforme. Vérifier les trois documents, règlement, cahier des charges et plan local d'urbanisme, prend une demi-journée en mairie.